2024 경상북도 경산시 타경 1026 보국웰리치 경산아파트
첫 번째 낙찰이 될 수도 있었던 부동산 경매 모의입찰 – 2024타경 1026 경산보국웰리치경산아파트
실제 낙찰 결과가 나온 후 모의경매나 입찰을 다시 한번 검토하고 정리하여 성공률을 높이는 경매초보자를 위한 스터디로그입니다. 경매를 공부하는 초보의 분석이라 부족한 부분이 많을 수 있으니 다른 관점에서 댓글 남겨주시면 귀중한 학습 자료로 활용하겠습니다!
사고 개요
경북 경산시에 위치한 534세대 아파트로 2005년 인가를 받았다. 경매 매물은 남향 84㎡ 남향 3층 아파트였다.
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권리 분석
현 주인은 1963년생(구입 당시 51세)으로 2013년에 해당 부동산을 구입해 10년 넘게 거주하고 있어 기본주택이 될 것으로 예상된다.
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관리비 체납액은 업데이트되지 않았지만 옥션원에서는 한 달치 관리비 33만원만 미납된 것으로 드러났다.
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위치 및 위치
빨간색 박스는 경매물품의 집합체로 위쪽에는 경부고속도로, 아래쪽에는 경부고속철도가 지나가고 있다. 무엇보다 우측이 산업단지라 바로 인접해 있어 선호도가 높아보였던 단지였습니다. 실제로 많은 주민들이 상업지구, 교통, 직장과의 거리 등에 대해 만족감을 표시했다. 단지 바로 아래에는 골프장이 있고, 골프장이라 전망이 좋다는 의견도 있었다.
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단지 내 아파트는 총 3종으로, 현재 경매 매물은 30평형으로 534가구 중 302가구에 해당한다. 현재 이 유형의 매물은 총 18개소가 나와 있으며 호가는 1억8천만원~2억2천만원이다. 해당 매매 부동산은 남쪽을 향한 104동 빨간색 상자 안에 위치해 있습니다. 공원과 골프장이 내려다보이는데, 시야를 가리는 것이 없어 전망이 꽤 좋을 것으로 예상됩니다.
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숙소 사진
매물 사진에는 특이한 점은 없었고, 기본 주택일 것으로 예상됩니다.
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시장 조사
30평형 거래내역을 보면 월/리스보다 매매 거래가 많아 2022~23년에는 가격이 소폭 올랐으나 현재는 하락 추세를 보이고 있다.
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실거래가를 보면 동쪽을 향한 102·103동은 1억 원대 후반, 남쪽을 향한 104·105동은 2억 원 안팎이다. 2024년 이후 가격이 소폭 하락했고, 같은 방향에 위치한 건물이 더 낮은 가격에 팔리는 경향이 있다. 경매물품과 유사한 남향 5층 이하 저층부동산은 2024년 2월 마지막 거래가 있었음에도 불구하고 2022년부터 24일까지 2억 원 이상에 거래된 것으로 확인됐다.
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가장 낮은 호가로 나열된 부동산은 추세에 있는 저층 부동산입니다. 즉시 입주 가능한 2층 남향 부동산의 최저 호가는 2억 원이다.
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입찰 시뮬레이션
부동산을 조사해보면 층수가 아쉽고, 매물이 많아 빨리 팔기 어렵다는 얘기가 있어서 실입찰을 할까, 모의입찰을 할까 고민이 되기도 했습니다. 그래도 매물이 위치한 진량읍에는 아파트가 많지 않아 아파트 매수 수요가 있었다는 의견도 있었다. 요즘 부동산 거래가 많이 어렵다는 의견도 있어 매매가는 2억원이 아닌 1억9500만원, 입찰가는 매매율 82%로 책정됐다.
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모의입찰 결과는?
실제 낙찰가 : 160,076,000원 판매율 : 76.96% 참여인원 : 7명 모의입찰 결과 : 모의입찰 성공 및 격차 : 10,484,000원
실제 입찰이 있었다면 경매를 공부한 뒤 처음으로 낙찰받은 물건이었는데 1000만원 차이가 났다. 실제로 이 매물과 같은 날 시흥 아래에 매물이 2곳이 매매되어 수도권이라 치열한 경쟁이 예상되는 시흥 부동산으로 갈까, 아니면 갈까 고민을 했는데요. 경쟁이 덜한 경산으로. 과제를 다 적어서 ‘시흥보다 경산이 낫다는 피드백까지 들었다’고 말했다. 그럼에도 불구하고 18매물이 쌓인 경산에서 빨리 매물을 팔 수 있을지 마음속으로 걱정이 되고, 시흥에서는 당일 2매의 입찰이 가능하기 때문에 시흥으로 가기로 결정했습니다. 아래 포스팅된 시흥 입찰에 참여하였습니다. 그랬는데… 입찰자가 43명이었는데 최고경쟁률에서 68명이 밀려났는데… 경산으로 갔더라면 첫 낙찰이 되었을 수도 있었을 텐데요.
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그래도 완전히 실망하진 않아요. 만약 제가 무려 천만 원을 더 주고 낙찰받았다면 속상했을 것 같아요. 모의입찰로 “아! ‘첫 번째 낙찰이 될 수도 있겠구나!’라는 생각이 들었습니다. 추가 시뮬레이션을 할 때는 지역적 고려도 고려해야겠지만, 경쟁업체의 구성에 따라 운이 좋은 부분도 분명히 있는 것 같습니다. 그래도 이번 경험을 통해 확실히 배운 점은 수도권보다는 농촌 지역에서 잘 팔리는 아파트를 찾아 경매에 참여하면 여러모로 낙찰 확률이 높아진다는 것! 다음에는 실제 낙찰을 받아야겠습니다. 함께 읽으면 좋은 글 : 경매초보자의 경매공부 노트
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