21년 결혼식 당시 전세는 성층권을 뚫고 우주로 나갔다. 그때 내가 투자한 코인과 주식은 맨틀을 뚫고 내부 코어로 갔다. 나는 모든 투자 규칙을 무시했습니다. 각 분야 전문가들의 조언과 정반대로 움직였다. 주변 친구들이 순진하게 투자금을 탕진하던 때가 생각난다. 제가 습관적으로 한 말이 있습니다. 우리는 “벼락”이 되었습니다. 몇억 벌려고 한게 아니라 노동자로 살며 소소한 여행을 위한 돈을 모으는 방법으로 접근했지만 자본주의의 무관심을 직접 경험했다. 결혼할 때 서울에 개인 주택을 차릴 수 있을 거라 생각했다. 착각이었다. 결국 경기도로 밀려 일하는데 1시간 30분이 걸리는 곳에 첫 임대주택을 차렸다. 결혼 20년, 21년차인 대부분의 형제자매들이 비슷한 상황에 처해 있다고 생각합니다. 2년 버티다 보면 기회가 올 것 같다. 전세가 19-20 수준으로 돌아왔으니 지금이 서울 진출의 기회라고 생각합니다. 서울의 과거 거래량과 전세가격 데이터를 바탕으로 이것이 진짜 기회인지 살펴보자.
서울 전세가격과 거래량의 상관관계
전세 거래량 데이터는 2011년 기준입니다. 서울의 12년 평균 전세 거래량은 약 10,080건입니다. 이는 평균 거래량 6,000개보다 1.6배 높은 수치다. 전세 거래가 상업 거래보다 더 일반적이라는 것을 알 수 있습니다. 전세거래는 100% 소비자이기 때문에 거래가 잦고 매출에 비해 변동성이 적은 것이 특징이다. 전세 거래량이 줄어들 이유가 거의 없다. 매매는 시장 분위기에 따라 대중에게 휩쓸리기 때문에 패닉이 닥치면 나도 사겠지만 전세는 그렇지 않다. 아래 차트를 보면 거래량의 차이가 크지 않은 것을 알 수 있습니다.
전세 거래량이 늘면 전세가도 오를까?
그럴 수도 있고 아닐 수도 있습니다.
아래 그래픽을 통해 자세히 알아보십시오. 노란 색조 / 녹색 음영이 경우 두 가지를 생각해 봅시다. 노란 색조 이 기간 동안 거래량 증가가 전세가격 상승을 부추긴 것으로 보인다. 당시 공급량도 낮았고 장기 하락세로 거래심리도 얼어붙었다. 거래가 두려웠던 시절이었습니다. 집을 장만하게 된 사람들도 전세로 몰리면서 수요와 공급에 의해 자연스럽게 전세가격이 상승했다고 볼 수 있다. 매도가를 끌어올리는 거래량과 유사한 현상이다. 항상 그럴까요? 녹색 신선한 색조보면 거래량이 늘었지만 전세가격도 안정세를 보이고 있다. 당시 공급량은 풍부했다. 사고파는 사고방식이 점차 되살아나고 용선자들도 집을 마련하기 시작하던 때였다. 전세 가격이 상당히 안정되었습니다. 정리하면 전세가가 거래량보다 높다. 공급 및 무역 심리학그것에 따라 상승하거나 하락합니다. 이는 거래량과 전세가격이 완벽한 상관관계를 갖고 있지 않다는 것을 의미한다. 최근 전세가격 급등을 살펴보자. 파란색 음영 때가됐다. 거래량은 회복되지 않았지만 전세 급등이 발생했다. 결혼한지 21년 정도 되었습니다. 왜 그런 일이 발생합니까? 임대차법이 나온 시기입니다. 집주인은 앞으로 전세가를 올리기 어렵다고 판단해 호가를 올리거나 매도(매수인하)를 시작했고, 전세 수요자들은 당황해 시세보다 높은 가격(수요증가)을 지불했다. 전세를 구하십시오. 심리학은 시장을 자극했습니다. 결국 수량에 관계없이 가격은 심리, 수요 및 공급에 의해 결정됩니다. 그리고 그것은 새로운 것입니다. 최근 전세가 폭락했지만 거래량은 큰 변화가 없다.보라색 색조) 전세 증가 추세가 제자리를 찾은 것으로 해석할 수 있다. 결론은 “가격과 거래량의 상관관계가 낮다”는 것이다. 보지마. 이전 게시물에서 언급했듯이 거래량 데이터는 후행 지표입니다. 전세시장도 거래량으로 미래를 판단할 수 없다는 것을 보여준다.
전세가격과 거래량의 상관관계 최종 정리
아래 차트는 거래 지수의 모든 데이터와 헌장 지수의 거래량을 나타냅니다. 파란색 음영이것은 시장의 약점입니다. 전세 거래량이 거래량을 압도한다는 것이 특징이다. 앞서 언급한 것처럼 집을 구하려는 사람들은 하락이 두려워 전세를 선택할 때다. 비슷한 시기가 언제라고 생각하세요? 지금 23년도 상황이랑 비슷하지 않나요? 붉은 그늘 긴 하락세가 지속되고 매매심리가 점차 살아나 상승세로 전환되는 시기가 도래했습니다. 전세 계약을 체결한 후 주택 구매를 희망하는 잠재 구매자를 주목해야 할 때입니다. 그렇다면 집을 사기에 가장 좋은 시기를 어떻게 판단할까요? 초반 상승의 특징은 거래량이 조금씩 늘어나면서(전세는 거의 고정), 전세 거래량의 반전 시점이 온다는 점이다. 상승의 시작이라고 볼 수 있습니다. 마우스 포인터가 가리키는 지점에 대한 것입니다.
쉽게 말해 전세 거래량 > 장기 거래량이라면 약세장일 확률이 높다. 시장 참가자에 대한 두려움. 집을 살 준비를 하는 사람들은 무엇을 읽어야 할까요? 가격이 오랫동안 하락했다면 가격이 저렴하다는 의미이므로 상승 초기 단계를 노려야 합니다. 칼을 갈아야 합니다. 이후 거래량 > 전세 거래량 반전이 발생하면 적절한 매수 시점을 판단하고 판단해야 한다. 매수 적기는 긴 침체와 가격 압박이 낮을 때, 그래야 부동산의 의미 있는 거래량을 읽을 수 있다. 물가부담이 낮아졌을 때 객관적으로 판단하는 방법은 PIR과 전세율을 이용하여 설명할 수 있는데, 이에 대해서는 다음 포스팅에서 다루도록 하겠습니다.
거래량 주의사항
1. 거래량은 후행 지표입니다. 거기에 가격 방향을 맞추려 하지 말고 참고만 하세요
2. 거래량이 전세 거래량을 초과하는 지점을 살펴봐야 합니다.
그러기 위해서는 자주 봐야 합니다. 업데이트해야 합니다.
3. 가장 중요한 것은 “가격”입니다. 가격이 저렴하면 위의 내용이 판촉에 대한 신뢰를 높이는 역할을 합니다. 볼륨에 따라 올라갈지 내려갈지 추측하지 마십시오.
4. 각 지역의 단지마다 지표가 다릅니다. 그 지역을 직접 경험해야 합니다.
4가지 주의사항에 귀기울여 쪼개진 정보와 쪼개진 신문기사로 인해 감정적인 판단을 내리지 마시기 바랍니다. 스스로 해석하는 능력을 기르자!!